作者： 王方然

“0首付、准现房拎包入住”、“现房0首付、限时补贴6万”，最近一度哑火的零首付、负首付广告开始在各大社交平台“刷屏”。第一财经记者发现，深圳、佛山、惠州、长春、重庆多个城市开始争先“内卷”负首付。

但记者通过走访发现，本轮“低首付”背后的操作模式种类繁多：延期支付、首付贷、高评高贷等等擦边或违规操作层出不穷。值得注意的是，与以往“零首付”不同，此前在一手市场“零首付”更多只是营销噱头，实际操作过程中开发商会通过分期支付、延期支付等方式短期降低购房者首付门槛。

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有业内人士指出，上述操作看似可以帮助购房者“提前上车”，但实际背后则风险重重：一方面，这种操作模式进一步放大了购房者的金融杠杆，信贷违约风险激增；另一方面，其中涉及多项非法操作，中间嵌套多层风险。

“负首付”的暗箱操作

“现在（如果买指定的户型）不仅可以做到0首付，还可以给你补贴一部分金额。”华南地区某刚需楼盘地产销售向记者介绍，这一模式主要是利用备案价和实际销售之间的价差。 他向记者举例，其最新推出的楼栋备案价在1.8万元/㎡左右，打完八折后购房者实际成交价在1.44万/㎡。但该楼盘会按照1.8万元/㎡的价格做一份合同并网签，并向银行贷款，多贷出的这部分资金将用于降低客户首付门槛。

业内认为这种模式实质上是“超贷”或“高评高贷”，此前在二手市场一直相对盛行，但在一手市场较为罕见。“前两年楼市情况好时，一手房市场并不存在操作空间。”华南某房企人士告诉记者，由于备案价限制，华南区域核心城市一度存在一二手房倒挂的情况（即二手房价格远高于一手房）。开发商基本都是以备案价出售，不存在备案价和实际销售价的价差。

在他看来，这也从侧面反映目前楼市行情仍然严峻，部分区域折扣价大，才为这类零首付、负首付操作腾挪出空间。

事实上，对于购房者来说，“超贷”确能在某种程度上降低首付门槛，但同时也增加了房产的月供压力。惠州的某新房中介向记者提供了两种优惠折扣方案，一种方案是备案价基础上打八折，另一种则是开发商返1.7成首付，购房者支付0.3成首付即可“上车”。

他进一步解释，这两种方案在首付、月供上有显著差别，可以根据情况选择。以总价180万，贷款30年计算，第一种方案首付为29万，月供在5300左右；第二种方案下开发商会使用虚高网签价，帮购房者多贷一部分资金作为首付款，购房者实际只需要支付5.4万，但是后续月供则超6000元。原浙江银保监局也曾提示，在此类模式下，购房人看似“零首付”购得房产，实际却因前期人为做高房价、支付中介服务费和税费等，承担了远高于房产实际市场价值的负债。

值得注意的是，或是由于监管严控等原因，该模式具有一定隐蔽性。该中介告诉记者，目前当地“网红盘”并不会直接打出0首付的广告，都是需要内部熟人介绍，贷款行基本在四大行都可以做，利率在3.8%左右。

而在二手市场，这类“超贷”方式更为普遍，而且往往与房贷转经营贷等违规操作相结合。“我手上的房子基本都可以做零首付、低利率，而且可超贷一部分资金。”广州二手房中介丁丁（化名）介绍。按照她说的流程，该中介机构会先垫资完成购房流程。购房者随后抵押房产申请经营贷，成功后并将购房款、2个点的垫资费一并还给中介。在这一过程中，可以通过“高评高贷”的方式多贷出一部分资金，从而变相实现“负首付”。

丁丁介绍，如果有融资需求，近期也是很好的机会，大多业主由于急于出售、挂牌时间久等原因，往往很容易配合，甚至可以根据客户需要帮忙寻找“高评估价、低售价”的房源，从而获得更多超贷金额。“有客户买了千万级的房子，从中超贷了100多万。”

低首付为何盛行

事实上，除上述通过超贷变相实现零首付、负首付外，在走访调查过程中，记者发现低首付背后还有三类操作模式。

第一类是开发商变相降价促销。开发商会通过第三方将首付款直接打入购房者账户内，购房者再将这部分金额转入开发商监管账户中用于支付首付款。这类情况多出现在一些区域边缘化、配套缺失的楼盘中。例如惠州某楼盘已销售多年依然还未清盘，降价促销力度过大又会激化与前期业主间的矛盾，“骑虎难下”之际开发商就会通过这类形式隐蔽补贴购房者。

第二类是开发商开放首付延期、分期政策。购房者可在初期支付一部分金额先锁定房源，剩余首付尾款可与开发商协商在3个月~1年内缴清。以东莞某临城镇区新盘为例，在其宣传中称可0.5成首付上车，实际则是分期支付。第一周仅需支付0.5成首付（即8万元），6个月后再缴纳0.5成首付（即8万元），一年后缴纳1成首付（16万元）。值得注意的是，这种模式此前就被市场广泛采用，但分期时间有逐渐延长的趋势。有业内人士告诉记者，因为开发商有回款的需求，因此原本首付延期通常需要在6个月内，但现在为抢客户，不少开发商将这一时间“内卷”至一年以上。

第三类则风险更大，是通过嫁接第三方金融机构（或自身的金融机构），做首付消费贷。以华南区域某楼盘loft户型为例，销售会向购房者链接金融机构，向机构借出部分资金用于首付。据个人的资质和信用，贷款利率在2.83%~4.38%。

种类繁多的低首付套路背后实际折射的是楼市需求侧依旧疲软，开发商被迫通过“内卷”首付门槛提前抢占客户。

华南中原某分析人士告诉记者，前两年，有些开发商看好楼市行情，大量囤地，但现在去化速度非常慢，冷门镇街个别楼盘月均去化套数仅为个位数。在他看来，目前不少开发商已到了生死存亡的关键时刻，为增加去化速度，提高营销费用、提供首付资金支持、降低实际售价等组合拳频出也是被迫之举。

背后风险重重

从更深层次而言，开发商通过首付贷、高评高贷等违规方式降低首付门槛，内卷争夺存量用户，背后风险重重。

招联首席研究员董希淼对第一财经记者表示，零首付、负首付对银行来说政策风险和实质风险都很大，房产抵押作为风险防控的手段，如果评估价虚高其效果可能大打折扣。对个人而言，过度加杠杆将可能引发家庭财务危机。之所以出现此类现象也反映出两个问题，一是银行信贷投放压力较大，特别是个人住房贷款增长压力大；二是房地产销售压力大，开发商卖房难。

针对零首付中涉及的“高评高贷”问题，董希淼认为，“高评高贷”中“评”、“贷”都在银行，银行自身也应加强把关，对房产交易合同里房价的真实性进行审查，尤其是对房价交易价格高于该区域市场价的应保持警惕。

对于购房者而言，背后法律风险也不容忽视。有法律人士指出，在上述“高评高贷”的操作方式中，开发商会与购房人签订阴阳合同：一份是标注有虚高价格的合同，用于向银行申请贷款；一份是真实价格的合同，作为实际交易购房的凭证。而这类阴阳合同、高评高贷本身属于“骗贷”行为，如银行审批环节发现异常将不会批准贷款，且对个人信用有影响。

河南尚博律师事务所徐振亮律师指出。通过这种方式进行购房的消费者大多数并没有真实的首付能力，购房者后续的真实房贷压力明显增大，一旦被银行或监管部门发现“零首付”行为，购房者将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险。同时，银行一旦停贷，购房者无法及时偿还银行贷款，将面临抵押房产被拍卖的风险。

针对近期零首付、负首付卷土重来的迹象，已有多地监管介入。5月26日，深圳市房地产中介协会发文，该协会在文中指出，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。如发现房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，深房中协将立即报送行政主管部门依法依规查处等。

5月22日，广东省惠州市惠阳区住房和城乡建设局印发的《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》指出，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

有业内人士认为，要防范“零首付”“负首付”营销在业内蔓延，既需相关监管部门重拳整治，又需要银行、房企等多方主体守好底线，加强自律。